如何挑选美国EB-5投资项目？

随着美国EB-5投资移民政策的重开，沉寂已久的市场开始活跃起来，越来越多的EB-5项目也随之而来。由于同时兼具移民和投资两个属性，除了获得身份之外，80万美元能不能安全拿回，也是投资人必然会关心的，其中的关键就是选择靠谱的项目呢。

一、好团队是好项目的基础

首先谈一谈控制风险的经验。

在筛选项目时，很少客户会选择飞去美国进行实地考察，因为这样做成本太高，而且因对当地不了解，仍无法识别和控制潜在的风险。所以选择一个好项目，首先要看背后的团队。

什么是好团队？需要具备3个要素：丰富的实操经验、优秀的过往业绩、稳定的人员架构。只有经历过完整的经济周期，遇到过高峰低谷的团队才能够有应变能力和抗压能力。

在EB-5项目的架构中，有两个团队是需要被考量的，一个是区域中心，也就是发行项目的团队，他们负责寻找好的项目并且制作一系列合规的文件，帮助投资人完成整个移民过程，比如我们一直合作的纽约移民基金NYIF，已经有12年的经验，选的都是小而美的精品项目，目前实现所有投资人的100%获批；

另一个是开发商，也就是真正操盘开发项目的主体，好的开发商能够拿到更好的地块，更充足的现金流，确保项目顺利完工和运营，比如新泽西瑞丰公寓的开发商成立于1977年，一直在新泽西市和纽约市深耕开发商业和住宅项目，而且都是超高层的建筑开发，荣获过多次行业奖项。

如果你选择的项目团队是认真靠谱的，那已经踏出了成功的第一步。

二、好项目是可以抵抗周期的

除了考察团队，项目本身是否经得起时间的考验也很重要，毕竟这不是一个短期的投资，至少5年的投资期足以发生很多变化。

经过2022年的多次加息，美国目前正处于高通胀和高利率的环境中，股票和债券市场的风险和波动都非常大，而房地产是处于股票和债券中间的资产。所以现在选择房地产投资还是相对安全的，而到底是选商业地产还是住宅地产？选出售型还是出租型？其中又有很多学问。

首先，酒店类和高端度假类的地产都是受经济周期影响非常大的类型，因为不属于刚性需求。高通胀的结果是抑制消费，在经济还处于下行期，商业地产的入住率和租金都会受到很大冲击。而反观

住房类地产则不同，无论什么时候，住都是人生大事。根据美国著名经济学家劳伦斯.萨默斯最新的研究结果预测：住房类地产（包括房价和租金）的通胀在2022年有大幅度上升，其中租金通胀达到7.4%。

其次，在房地产类资产中，出租型公寓的抗通胀能力最强。出租公寓房地产的租约基本一年到期，周转率相对别的地产类更快，自然租金和通胀挂钩。公寓投资者有机会做出较快的反应措施，提高租金来抗通胀。从历史表现来看，出租公寓的抗周期能力较强，在经济衰退期间租金的下降幅度较小，在衰退之后租金的恢复程度最大。

最后，在高利率的情况下，更多人会从买房转变到租房。住房抵押贷款的成本上升，银行提供住房抵押贷款的标准也更为严格, 一部分之前合格的贷款人会失去贷款资格；由于本身原材料的价格上涨，美国购房成本一直不断上升，房屋供不应求，很多人会退出买房市场而选择租房。

在我们过去10年推出的50多个项目中，出租型公寓一直是我们的首选，尤其是在核心地段的项目，它就是现金奶牛，房价和租金稳定增长，最终实现安全退出。就像我们之前在纽约、华盛顿推出的

EB-5项目一样，新泽西距离纽约仅一河之隔，10分钟车程就能到达曼哈顿中心，承接着纽约白领溢出的功能，所以交通便利的出租型公寓一直都供不应求。

三、择时而动，事半功倍

选好团队，选好项目，恭喜您已经成功一半了。最后只需要抓住政策的红利期，就能事半功倍。

美国EB-5政策其实早在1993年就出台了，至今已经接近30年，而第一次严格意义上的变政出现在2019年，投资额从50万涨到90万，但短短1年多，这个政策就被推翻了。

之后就进入了长达1年半的停滞期，直到2022年3月才重开了80万美元的政策，这次直接延了5年。

最关键的是独立开了3条预留通道，让新的投资人不用跟老投资人一起排队，这真的是太香了。

除了这点，对于在美的留学生或者投资人也是无比友好，由于没有排期，可以同步递交I-526E和I-485申请，几个月就能拿到工卡，这意味着毕业后无需参加H-1B抽签、也无需担心随时被裁员，能合法留在美国工作生活，这真的是太太太香了。

红利期虽好，但经验告诉我们美好总是短暂的。根据美国签证中心最新公布的数据，2022年Q3-Q4（2022年4-9月）收到的EB-5申请为220份，10-12月份的数据虽然还没公布，但预计在400-500份。