美国EB5投资移民项目分类&风控介绍–地产类项目分析

继美国EB-5新政时代拉开帷幕，基于其无排期、双递交、名额预留、投资和移民申请脱钩等优势吸引了大量投资人。由于EB-5投资移民项目本身属于“风险投资”且移民局要求投资人必须处于风险中（at risk）承担真实的投资风险。因此，对于投资者来说，选择安全稳妥的移民项目是重中之重。

本文将为您讲述美国EB-5投资移民地产类项目的分析介绍，希望能够帮助您更好地了解如何选择美国EB-5投资移民项目。

1.出租型公寓

项目建好后，公寓用来出租。一般来说，地段较好，在市中心或者人流密集区，方便收租。缺点：收入来自于收租，假设整个还款周期五年，其中两年建设期，三年运营期，没有任何一个出租型的房产，三年的租金可以还完其建房的借款债务，出租型公寓的还款方式只有再融资或者整体出售。还款存在问题。

2.出售型公寓

项目建好后，公寓用来出售。不需要好的地点，只需要能卖掉。出售型公寓的位置可能没有出租型公寓位置好，但优点在于其产权可以分割出售，没有卖不掉的房子，只有卖不出的价格。出售型公寓的还款来源比出租型公寓的还款来源较为可靠。

3.出售型别墅

公寓一般在市中心，别墅在远郊。别墅的优势是，接到了订单再开发，而不是开发了再去卖。收了客户定金才会启动项目，别墅是一个一个的开发，而不是一片一片的开发。最大的风险是客户付了定金，房子建好，不付尾款，但可以卖给其他人。相比于公寓，公寓是一栋栋，一片片建设，别墅是一个个建设。别墅拥有滚动式开发的优势。

滚动式开发的优势是占用的资金比较少，缺点是在EB5项目中，开发商不会只募资一点点钱，而是会募资很多钱，最后滚动滚动，把银行贷款先还完，所有的运营资金优先使用便宜的EB5资金。

所有出售型项目，无论出售型公寓或者出售型别墅，他出售的资金属于售房款，不再属于EB5的借款。售房款，开发商可以自由处置，可以用来股本出资，还银行贷款，投资其他新项目。

出售型项目需要保证出售的资金不被挪用，EB5项目对出售型项目的考察点，就是这个。从还款角度来说，出售型还款比出租型还款更靠谱。

4.豪华型公寓

一般位于好的地段，主要优势是投资大，跑不掉，一般还是开发商的核心资产项目，这些项目不太可能造不起来，因为该项目土地资金就很大，开发商如果违约，会损失巨额的土地资金。

缺点：受经济影响太大，CMB组48项目的还款来源就是来自于豪华型公寓出售，他为什么没有按时还款？因为受疫情打击，没有将豪华型公寓快速销售完，而自有资金又少，无法偿还高级贷款的本金和利息，导致违约。

高级贷款方又比较强势，不愿意展期，就直接进行破产清算和拍卖，从而导致CMB组48出现问题，豪华公寓项目与经济强相关，一旦经济不好，豪华型公寓的销售与还款，都会出现问题。优势：开发商只要不倒闭，就会去救下自己的核心资产，因为该类项目一旦发生违约，后期开发商想开发同类项目，就没有人会借钱给这个开发商。正常情况下，一个开发商不会在豪华型公寓项目上轻易做违约。

出租型公寓不太适合做乡村项目，因为对地理位置要求比较高。别墅项目，可能适合乡村项目。豪华型公寓也不太适合做乡村项目。

5.开发商贴牌酒店

开发商只是建房子的，不懂酒店管理。所有酒店的收益来自于酒店的经营，但开发商贴牌的酒店收入不等于来自于酒店经营，因为开发商不经营酒店。开发商贴牌酒店的收入来自于开发商将酒店租给运营公司或者和运营公司谈分成收入。

本质就是出租。酒店的投资是高于公寓的，靠出租收益还借款的难度很大。看酒店项目需要看财务预测，而不是销售收入，销售收入是酒店管理集团做的，而不是开发商的收入。看开发商的实际收入可以发现，开发商根本不可能用酒店的运营收入去还款，

6.酒店管理集团自营酒店

酒店管理集团是否在该项目上占股？酒店管理集团自己投资的酒店如果还能亏损，那么贴牌的酒店能盈利？酒店管理集团运营EB5项目的酒店，在五年时间中，两年建设，三年运营，收入还是不够还借款，但酒店运营集团不会不还EB5的钱，因为酒店没有钱但酒店运营集团有钱。

7.景点酒店及度假村

高尔夫球酒店，滑雪场，景点酒店等，适合做乡村项目。这类酒店的管理运营难度远高于城市一般酒店的管理运营。城市普通酒店的客户来源可以是过路客人，商务展会客人等，景点酒店的客户来源非常单一，就是游客。

游客的数量与酒店无关，与景点有关。景点酒店的游客是有淡旺季的，甚至需要用旺季一季度的收入去支撑全年收入。景点酒店赚钱的模式：排他性，独家授权开在景点里面，而不是在景点外面。但该类型的酒店不需要EB5资金。每年游客数量一定，新酒店如何赢过存在的酒店？需要看酒店运营管理团队的过往业绩和经营。

8.其他地产项目（仓储，商场，体育馆，球场）

具体项目具体分析。

以上就是有关于美国EB5投资移民项目分类，希望能够为您提供帮助，如果您想要了解更多关于美国EB5投资移民的内容，欢迎浏览欧美通移民的其他页面。