美国EB5项目选择避坑指南，看这一篇就够了！

选择一个可靠的EB5项目对于每个投资者来说都至关重要。总的来说，了解行业的人会更关注项目本身的情况，而不太了解的人则更容易选择地区中心。

一、避免选择非刚需项目

在疫情期间，餐饮业和旅游度假业受到了严重的冲击。人们大多数时间都待在家里，餐饮业和旅游度假业受到了严重影响，而食宿则是人们的刚需。

因此，建议避免投资酒店、度假村和办公楼等项目。在经济不景气的情况下，这些行业更容易被淘汰，再加上疫情等不可预测因素，想要拿回投资款几乎是不可能的。

二、不要盲目追求高端项目

先声明一点：并非所有大项目都不可靠，需要具体问题具体分析。但是看看以往破产的项目，几乎都是高端大气上档次的项目。

这些项目有几个共同点：地理位置优越，通常在曼哈顿、洛杉矶、旧金山或拉斯维加斯等中国投资者熟悉的城市；其次，开发商背景非常亮眼，让投资者感觉非常幸运能够参与到这样的项目中；再者，通常有政府支持，增强了项目的可信度和投资者的信心。

但实际上，优越的地理位置也带来了一些问题。

首先，好的地段土地成本高，建设成本也高，项目本身的风险因此也较高。其次，开发商的背景再牛，投资者也应保持理性，不要轻易相信“他们家底多厚，怎么可能会骗我”的想法。第三，政府牵头通常只是为了吸引更多的海外投资者，并不意味着项目本身就是稳妥的。因此，花钱请政府官员站台或拍合照并不具备实际意义。

以下列举了一些因经营不善而失败的项目，以阐明为何不建议投资者选择看起来高端大气上档次的大项目：

• CanAm的摩天轮项目，招募412个投资人，EB5募集金额为2.06亿美元；
• 瑞联的哈德逊广场项目，招募3500个投资人，中国投资者约2500个，EB5募集金额超过十亿美元；
• CMB组48世纪广场项目，招募900个投资人，EB5募集金额为4.5亿美元；
• SLS拉斯维加斯赌场酒店项目，招募798个投资人，EB5募集金额为3.99亿美元；
• GTA绿色能源汽车项目，招募四期，共计259个投资人，EB5募集金额为1.295亿美元 这些项目存在两个共同问题。

这些项目规模巨大，建设周期长，超出最初预算，导致资金链断裂，无法偿还投资人的本金。而且项目依赖于上下游订单（如GTA绿色能源汽车项目）或完工后的运营收益（大部分是酒店项目），受市场经济波动的影响很大，风险抵御能力较差。

EB5本质上是一个带有移民属性的私募基金产品，实际上是一门生意。开发商和区域中心都希望赚钱，投资者则希望获得绿卡并收回本金。然而，投资者并没有参与实际经营管理，因此回本的关键取决于选择的项目和区域中心的运营能力。如果将项目视为一门生意，从投资的角度去分析，许多投资者会有新的认识。不要被宣传牵着鼻子走，要从实质上看待问题！

EB5的本质是生意！生意能否盈利取决于需求是否大于供应。在美国，建筑贷款利率不断攀升，商业建筑贷款面临很大压力。在这样的经济形势下，稳健、有市场需求的项目是首选。现在市场上存在各种类型的项目，如酒店、度假村、豪宅、商贸城、汽车业、能源开发等，但唯有需求大于供应的项目才是理想选择。此外，项目的规模也是一个关键因素，项目越大，风险越高，因此要尽量选择规模适中的项目。

请投资者理性、独立地思考和判断，不要盲目跟风，要关注最核心的几个要点，做出明智的决定。

三、股权 VS 债权

在选择EB5项目时，投资者常面临一个重要的问题：债权项目和股权项目哪个更合适？下面来分析一下两者的优缺点。

首先看债权项目：

债权意味着EB5投资人作为借款人将资金借给NCE，再由NCE借给JCE，也就是实际创造就业机会的企业。简而言之，债权项目意味着你的资金被真正用于项目的开发。在债权结构中，有两种情况：

第一种是EB5资金作为高级债务，处于优先还款顺位。这意味着项目没有银行贷款，所有资金都来自EB5投资人。这样的项目没有经过银行的严格审核，风险和真实性由投资人承担。EB5资金通常在整个资金结构中占据较大比例，通常为总资金的60-70%，这意味着项目需要创造更多就业机会，对项目的建设要求更高。对于那些募集了超过100个投资人的高级债务项目，需要仔细阅读经济就业报告，了解就业机会是如何计算的，是否包括了运营阶段。如果包括，那么运营阶段的就业创造是否足够（可能存在风险）。

现假设最糟糕的情况发生，项目建设中出现资金链断裂，作为高级债权人的EB5投资者能否收回投资款？

先来了解一下抵押和质押的概念：抵押是指不动产归属于借款人，在项目出现问题时，借款人可以通过抵押品变卖不动产以收回投资款。而质押通常是将借款方母公司的股权作为抵押物，然而这并不是真正的抵押品。选择高级债权项目的投资者应该要求区域中心提供债权协议，并认真研究债权人间的关系、还款和担保的优先顺序，以及抵押物的实际价值是否足够覆盖所有债务。这才是回收投资款的核心关键。

接下来，来看夹层贷款。夹层贷款意味着项目的融资结构中有银行提供高级贷款（处于第一顺位），EB5资金作为夹层贷款（处于第二顺位），在银行和股东之间。夹层贷款是EB5项目中最常见的结构。有银行参与项目融资意味着项目经过了银行的专业审核，银行已经审查了土地所有权、商业计划书的可行性、开发商的背景和经验、项目是否获得政府颁发的开工许可等。银行不会对商业不可行的项目提供贷款。此外，资产负债表和抵押品的价值也必须符合银行的要求。因此，选择有银行贷款的EB5项目意味着项目的真实性和商业可行性。

至于抵押物，通常情况下不是由EB5投资人所持有最重要或最有价值的不动产，因为这些都已抵押给了银行。因此，夹层贷款投资者通常会得到第三方担保。个人认为夹层贷款的第二还款顺位并不意味着投资人面临更大的风险。无论是高级贷款还是夹层贷款，核心问题始终是项目本身的情况。

最后，来看股权项目。EB5股权项目分为优先股和普通股两种形式，通常是优先股。EB5投资人成为项目股东之一。优先股的优势在于清偿顺位在普通股之前，风险相对较低。项目盈利时，利润会优先分配给优先股股东，而在项目出现问题时，优先股也可以在清算中优先获得分配。有良好区域中心参与的优先股EB5项目，通常在法律文件中规定了明确的投资期限，如果在期限到期后开发商未还款，区域中心有权接管项目或直接出售项目以偿还投资人。普通股东无权干预。

此外，优先股也在决策权方面具有优势：

• 所有重大决策（如预算增加）都必须经股东同意，这在很大程度上保护了股东的利益。债权投资没有这种控制权。
• 如果项目在开发过程中遇到问题，股东可以积极参与解决问题的决策。但债权投资者只能被动接受开发商的决定。
• 在项目结束后的出售情况下，股权投资者可以控制项目以合理价格出售，而债权投资者无法控制，可能会导致亏损。

总结一下，在项目层面，债权项目对项目没有控制权和决策权，非常被动。一旦项目出现问题，仅能依赖抵押物的价值。因此，要仔细检查抵押物的性质。而股权项目则具有控制权和决策权，更加主动。一旦项目出现问题，作为股东有能力和权利解决问题。但股权项目缺乏抵押物，这也是一些国内投资者不敢选择的原因。

四、资金结构

一些项目的资金结构过于复杂，投资者很难理解。但其实资金结构主要分为两种：有银行贷款和没有银行贷款。有银行贷款的项目更可靠，因为银行会对项目进行严格的审查和风险控制，项目的商业可行性和风控体系都更加可靠。而没有银行贷款的项目则不如有银行贷款的项目可靠。

五、中资背景是暴雷的警示

有些项目背后有中国资本的支持，但这并不意味着项目就是可靠的。例如，泛海广场和哈德逊广场等项目都是以失败告终的典型案例。

六、甄别开发商

不要盲目迷信大开发商，有时候地头蛇更懂得本地市场的情况，能够提供更优惠的价格。因此，一个在本地发展多年的开发商可能比大开发商更有优势。

七、还款方式

一个好的EB5项目应该周期短，现金流充裕。规模过大、建设周期长的项目风险更高，不建议选择这类项目。

八、就业创造

EB5法案规定，每个投资人需要创造10个全职就业机会。选择每个投资人能够创造15个以上就业机会的项目更为安全可靠。

宣传中常常会强调还款有保障，但这只是宣传用语，并不能作为认购文件的保证。因此，投资者在做决定时一定要理性思考，不要被华丽的宣传所迷惑。要从实质上去分析项目，看最核心的几个要点，这样才能做出明智的决定。

希望上述内容能够为您更好地选择美国EB5项目提供帮助，如果想要了解更多关于美国投资移民的内容，欢迎浏览欧美通移民的其他页面，或是与我们的在线移民顾问取得联系。