移民在葡萄牙寻找新家：买房还是租房？

如果打算搬到葡萄牙，那么寻找新家可能是待办事项清单上的第一件事。幸运的是，无论选择住在哪里，阳光明媚的葡萄牙都有很多选择。从幽静的乡村庄园到美丽的海滨别墅和现代城市公寓，都有适合各种口味的东西。然而，在考虑房产时，还需要决定是买房还是租房，因为市场不同。可能还需要了解当地的住房法，特别是如果决定建造自己的房子。以下是需要了解的关于葡萄牙住房的所有信息，从购买和租赁到抵押贷款和当地法律。

葡萄牙的大多数人选择买房。事实上，该国的所有权率从2019年的73.9%上升到2020年的77.3%。当然，还有其他选择可以考虑，包括租房、社会住房，甚至盖房子。无论决定购买还是租赁，所提供的房产类型通常取决于地区。例如，里斯本有很多公寓楼，而阿尔加维地区以其风景如画的海滨住宅而闻名。一般来说，年长的外籍人士也更喜欢在农村或海滩附近定居，而年轻的居民则倾向于选择城市公寓。当然，相反的情况也可能发生。葡萄牙的许多房屋也过时了，需要翻修。例如，老房子可能需要双层玻璃窗或中央暖气才能保持合理的温度。尽管该国属于地中海气候，冬季相对温和。

一、葡萄牙的住房市场

葡萄牙的房价略低于欧盟平均水平，但仍高于希腊和马耳他等国。2022年，葡萄牙的新房平均每平方米售价为2352欧元。一般来说，多年来价格稳步上涨，里斯本的房产价格达到每平方米3797欧元左右，而通往阿尔加维的法鲁的房产价格高达2685欧元。相比之下，租金价格正在下降，2022年为每平方米11欧元。当然，里斯本仍然是葡萄牙租金最昂贵的地方，约为每平方米13.1欧元，而阿连特茹的房产约为每平米7.4欧元。在葡萄牙买房，不必是居民。但需要申请个人财政号码(Número Fiscal de Contribuinte，或NIF)才能购买房产。

这同样适用于租房，尽管短期住宿也有其他选择，不需要这样做。社会住房也可供持有永久居留证的当地人和外国人使用。葡萄牙的住房法对租户相对友好。理论上，租赁合同的最短期限应为一年。之后，除非另有说明，否则房东应将合同续签三年。如果计划在葡萄牙租赁房产，那么应该了解作为租户的权利和责任。一般来说，除非一方终止租赁合同，否则租赁合同会自动续签。如果决定搬家，还需要至少提前两个月发出通知。作为房东，如果需要一个居住的地方或房产需要翻修，可以发出通知或终止租赁合同。值得注意的是，任何合同变更都应以书面形式进行，并经双方批准。

二、房地产购买和建筑法

在葡萄牙买房可能是一项不错的投资，特别是如果打算在那里永久居住。也将有更多的自由来根据个人喜好来设计所喜欢的空间。当然，缺点之一是它需要高额的预付款。租房也有其好处。例如，不需要预付巨额押金，可以选择一个准备入住的房产。然而，仍然需要通过房东进行大多数房屋修缮。如果想在葡萄牙建房子或需要翻修自己的房子，应该看看当地的规划法。在购买任何土地之前，还应该确保被允许在那里建造。一旦土地在自己名下，必须向当地议会提交住房项目以供批准。然后，该过程将经历几个阶段，直到获得构建许可证，也可能需要议会批准大型翻修项目或房产扩建。

1、在葡萄牙租房

葡萄牙的租赁合同目前的最短期限为一年。作为租户，可以期待支付至少三个月的预付租金。房东也可能要求支付保证金。价值将在双方签订合同时商定。在葡萄牙，可以直接与业主或通过房地产经纪人租房。代理人通常会收取手续费，通常是一到两个月的租金。葡萄牙有许多租赁选择，包括房间、公寓和房屋。租金通常不包括水电费，但可以在签署合同前与业主确认。葡萄牙为长期居民提供社会住房。这些举措对生活条件差或收入低的个人和家庭以及需要支持支付租金的年轻学生开放。城市住房与再就业研究所是葡萄牙负责管理社会住房的公共实体。只要拥有永久居留权，任何人都可以申请租金援助。该过程可以通过在线完成。审批时间将根据个人选择的可用房产而有所不同。

出租房产可以成为被动收入的良好来源。然而，由于旅游物业的增加，里斯本和波尔图等一些城市正在限制提供的短期租赁数量，以确保当地居民有足够的住房。要将自己名下房产注册为度假租赁，必须申请许可证并通过安全要求。还需要支付旅游税——将被要求支付——这将根据位置而有所不同。值得注意的是，如果决定将房产出租更长的时间，这将承担更多的义务，例如注册租约。虽然可以单独处理这两个过程，但通过租赁机构要容易得多。

2、在葡萄牙买房

如果打算在葡萄牙买房，应该先搜索当地的房产网站，如果不会说葡萄牙语，很难直接联系到业主。因此，联系当地房地产经纪人通常更容易。一些受欢迎的房地产网站包括Remax、ERA和Engel&Völkers。一旦找到了理想的房子，房主接受了报价，应该签署一份承诺合同。此外，还需要支付约10%的初始预付款。如果改变主意，这将失去预付款。相反，如果业主退出，他们必须偿还买家两倍的押金。不过，假设一切正常，可以安排在当地登记处签署最终契约。整个过程可能需要一到三个月的时间。以下是在葡萄牙买房时可能需要支付的一些费用：

• 市政财产转让税(IMT)-根据财产、价值、位置和目的（例如，临时与永久居留），在0%至8%之间；
• 市政财产税-占税收资产价值的0.3%至0.8%，每年支付一次（免税）；
• 印花税——房产价格的0.8%；
• 注册税-约500欧元，具体取决于在哪里注册房产（例如通过公证人或律师）；
• 房屋保险（可选）-基本保单每年80欧元起，多风险保单每年100欧元起。

葡萄牙政府已经制定了一些经济适用房计划，特别是在租赁市场鼓励业主以负担得起的价格租用房产，以换取免税。另一方面，租户可以找到一个与他们的收入相匹配的房子。学生也可以申请社会住房，即使他们没有个人收入，只要他们能指定一个人来支付房租。可持续住宅或被动式住宅在葡萄牙是一个相对较新的概念。“维护可持续生活计划”为使房屋更具可持续性的业主提供补偿。

三、葡萄牙的抵押贷款

欧洲的抵押贷款利率正在下降，葡萄牙也不例外。事实上，2021年第二季度的利率达到了0.67%，这是自2013年以来的最低记录。居民和非居民都可以在葡萄牙申请抵押贷款。然而，非居民的条件往往更为严格，贷款比例通常较低。例如，葡萄牙的永久居民可以获得高达90%的房产价值，而非居民最多只能获得80%。可变利率抵押贷款通常是葡萄牙最受欢迎的。然而，也可以选择固定利率或两者的组合。这些通常持续25到30年。可以在任何一家葡萄牙银行获得抵押贷款，但是，在决定一家机构之前，最好先比较一下报价。

四、在葡萄牙出售房屋

在葡萄牙出售房屋的过程与购买房屋相对相似。本质上，可以直接将房产出售给个人，也可以联系房地产经纪人来管理。如果决定自己做，这需要研究当地的住房市场，以了解房子的价值。或者，可以联系评估师收取费用。一旦决定了价格，需要在网上发布报价以及房产的照片和详细信息。以下是在葡萄牙出售房屋时可能需要支付的一些费用：

• 评估师-约300欧元（通常包含在房地产经纪人服务费中）；
• 房地产经纪人服务费——房产价值的5%至8%；
• 能源证书（certificado energético）-150欧元至250欧元；
• 土地登记（预先认证）-30欧元；
• 房产登记处（caderneta predial）-10欧元或免费在线。

虽然在葡萄牙购买交钥匙房更容易，但有些人更喜欢建造或翻新房屋。然而，这可能是一个耗时的项目，特别是考虑到严格的建筑限制。一般来说，在线门户网站和房地产网站是搜索土地的好地方。如果计划建造房屋，预计将支付5万至20万欧元。当然，最终的成本将取决于几个因素，包括房子的尺寸、所选择的材料和承包商的费用。在购买任何土地之前，需要确保被允许在那里建造。此外，应该核实该地区是否有水电等基本基础设施。一旦收到建筑许可证，就可以开始雇佣承包商。

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