希腊移民新政：25万欧“商改住”项目

今年至今，中国人继续在排队，不过是排队移民，其中的一支队伍，便是聚集在希腊移民局，准备录指纹领取希腊绿卡。可以说，他们都是在希腊购房移民涨价之前，赶上了旧政末班车。接下来，咱们来深入聊聊希腊移民新政。

一、希腊购房移民时间线

✦2013年4月

希腊正式推出“外国人购置房产获欧盟居留”的政策。

✦2014年

希腊政府推出新政策，增加了“在希腊拥有房产即可获得身份”

✦2015年7月

希腊政府修正了法案，25万欧元门槛不变，希腊境内购买房地产项目，即可获得希腊政府颁发的希腊“投资者永久居留许可”，一步到位拿身份。

✦2017年

希腊政府再次调整政策，获批形式由贴签变为居留卡，16欧工本费。

✦2020年12月

希腊政府颁发新规，对第4251/2014号希腊移民法案-第20B条法规更新，第三国未成年人可以购房做主申请人，颁发投资者永久居留许可。

✦2020年12月23日

希腊政府简化购房移民申请流程：申请人可以在使领馆签署POA，委托律师代为递交，申请人无需登陆希腊即可获得蓝纸；申请人需在自递交之日起12个月内登陆希腊录入指纹。

✦2022年12月21日

希腊政府再次修正了法案：2023年4月30日之前支付10%购房款到开发商账户并且完成预定协议签字的认证，且房产需要在2023年12月31日之前完成过户。

✦2023年3月30日

希腊政府又双叒叕修正了法案：10%购房款支付的时间延长至2023年7月31日之前，同时房产需要在2023年12月31日之前完成过户。

✦2023年8月1日

希腊政府宣布2023年8月1日起，部分地区投资额涨价至50万欧元，且需投资单一房产；其余地区保持25万欧元投资额不变，希腊永居开始25万/50万欧双轨并行。

✦2024年1月27日

希腊财政部长科斯蒂斯·哈齐达基斯在泛希腊业主会议上透露，政府计划对部分区域投资门槛进行上调。

✦2024年2月9日
总理Kyriakos Mitsotakis在总统时刻电视演讲及议会中正式宣布，特定地区的黄金居留购房标准或升至80万欧元。

✦2024年2月19日

总理Mitsotakis重申，大城市中心区及热门岛屿的投资门槛将统一提升至80万欧元。

✦2024年4月2日
希腊议会以高票通过“黄金签证”修正案，并宣布涨价措施提前一个月实施，即8月31日起正式生效。

✦2024年9月1日

阿提卡大区、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼以及人口超过3100人的岛屿投资额涨价至80万欧其余地区房产投资额上涨至40万欧，且限制买一套120㎡以上的住宅，同时保留25万欧元投资“门槛价”。

二、三轨并行新时代

众所周知，从9月1日开始，希腊购房移民政策启用“三轨并行”的方式：

第一轨：80万欧

阿提卡大区、塞萨洛尼基、米克诺斯、圣托尼里以及人口超过3100人的岛屿地区，房产的投资门槛为80万欧；

第二轨：40万欧

希腊其他地区，房产最低投资额为40万欧。

需要注意的是，80万和40万欧元两档只限购买单套面积120㎡以上的房产，才能用于申请黄金居留许可，并且房产不能用于短期租赁，也禁止改住宅为商用。

第三轨：25万欧

仅两类建筑适用25万欧元投资“门槛价”。仅可购买商业改建成住宅——简称“商改住”项目。

这类项目，其一为保护性建筑，但要求续签居留许可时，建筑修复必须已完成；其二为目前具有其它性质用途（如工业）并改建为住宅的建筑物。需要注意的是，用途转换必须在提交黄金签证申请之前全部完成。

三、希腊25万“商改住”项目

希腊推出了创新性的“商改住”移民项目，为寻求海外身份与投资机遇的申请人提供了新的选择。

该项目基于希腊新政，允许投资者通过购买并改造价值25万欧元以上的商业房产，将其转变为符合希腊住宅法案标准的住宅类建筑，从而满足“黄金签证计划”的资格要求。特别对于工厂建筑，则需空置5年以上方可纳入改造范围。

• 商 : 办公楼、健身房、图书馆、学校等；
• 改：建筑许可改变上述住宅用途和性质；
• 住：符合希腊住宅法案标准即可。

总的来说，这个项目的优势还是很明显的——

• 投资金额稳定：商改住项目作为新政下的特色类别，其投资门槛维持不变，即25万欧元，确保了投资者无需额外增加资金即可实现移民与投资的双重目标。
• 区域选择灵活：新政赋予商改住项目更广泛的区域选择权，不再受限购政策束缚，投资者可根据个人偏好及市场潜力自由挑选心仪地段。
• 房产市场前景乐观：随着外国投资热潮的兴起及旅游业的蓬勃发展，希腊商业房地产市场展现出强劲的增长势头。预计未来五年（2024-2028年），该市场将维持每年0.95%的稳定增长率，为投资者带来可观的回报预期。
• 交付效率提升：商改住项目巧妙利用现有建筑基础，通过变更建筑许可及内部装修即可实现用途转换，相较于新建住宅项目，大大缩短了建设周期，加速了房产交付进程。

希腊购房移民旧政的终结虽然带来了一些挑战，但新政为投资者提供了新的机会，特别是商改住项目的推出，依然为希望低成本获得希腊黄金签证的投资者提供了选择，实现海外身份配置的机会。

毕竟希腊移民门槛相对较低、手续简单、要求少，所以这个项目依旧是全球范围内，简单快速拿一个海外身份的最佳选择之一。