欧洲买房遭遇巨额税款，中国投资客购房移民陷入困局

经济的融合、文化的交流以及人们对更优质生活的追求，都促使着人口在国际间的流动。移民已经不仅仅是个体的选择，更是全球化时代的必然趋势。

买房因其独特的优势，成为深受投资者青睐的投资移民方式之一。据相关权威报告显示，中国投资者在海外购房移民的数量逐年递增。

据统计，在过去的五年中，中国投资者在欧洲某些国家的购房移民申请增长了约 30%。

然而，有传言称，由于税率和税收政策不同，在欧洲，除了购房时的税款，持有房产期间可能还需面临房产税、土地税等高额的税务负担。

据欧洲时报报道，法国的房产税是初次买房者需要面对的问题。在居住税逐步取消的同时，房产税成为地方税收的重要部分。以“一对夫妇、两个孩子、70平米住房”为取样标准，每年平均房产税为1220欧元，月均约101欧元。而中等城市的房产税相对更重，如蒙彼利埃的年房产税高达1533欧元，相比之下，巴黎目前年房产税为745欧元。

那么，有正规购房移民法案且备受青睐的希腊、葡萄牙、西班牙、匈牙利等，这些国家购房的相关税款究竟是怎样的呢？

一、希腊

希腊房产税费较多，购买时需缴11%的房产税，加上增值税等税种，总税费可达总价的20%-30%。

但由于目前希腊处于欧债危机之中，部分开发商推出税费由开发商承担的优惠，无形中可减少房产税费支出。

以后每年缴的房产税税率为0.1%。

需要一次性缴纳的费用：

• 开设税号，约200-300欧元之间，还有一定比例的附加税；
• 律师费，约占房产总净值的1%-1.5%，还有一部分增值税；
• 土地注册费，交给希腊土地注册局，按照房产总价值的0.47%收取，也要加上增值税；
• 过户费，税率为3%，在签署购房合同时，一次性付给当地的税务局；
• 增值税，在2005年之后获得建筑许可的项目或房产，需要缴纳增值税，但不需要付过户费。在希腊境内，增值税普遍是23%，但某些岛屿上是16%；
• 资金收益税，这项税收是基于房产出售，房产持有时间越长，资金收益税越低。

年度费用：

• 年度产权税，按照房产所在地的房价、房产年数和建筑面积来决定，税率为房产价值的0.3%-0.8%，约500欧元/年；
• 物业管理税，根据房产户型和楼盘差异，物管费也不同，约300欧元/年。

二、葡萄牙

葡萄牙需要缴纳6.5%的房屋交易税以及0.8%的盈税。

此外，还需要缴纳城市建设管理费：两房以下缴纳1200欧元，三房以上缴纳1500欧元。

持有物业的租金收益，每年按租金收入的28%缴纳增值税。持有期每年缴0.4%-0.8%的房产税。

增值税（IVA）：

• 在葡萄牙境内进行的所有商品和服务交易，以及从欧盟以外进口的商品等均需缴纳增值税。
• 葡萄牙增值税采用三种税率，一般税率为23%，优惠税率为12%，最优惠税率为6%。葡萄牙的房产增值税是葡萄牙在1986年加入欧洲共同体后开始征收的税种。

房地产转让税（IMT-MunicipalProperty Transfer Tax）：

• 葡萄牙境内所有房产、地产在进行买卖时均须缴纳房地产交易税，是买方对所购物业的应缴税款。
• 税费征收基数取房地产成交价格或房地产注册登记价格二者较高者。
• 乡村类房地产，交易税为成交价的5%。
• 城镇的房地产，交易税税率根据成交价的高低而不同：房地产买卖合同金额在92407欧元以下免缴房地产交易税；92407至574323欧元之间采用2%至8%滑动税率；超过574323欧元，房地产交易税税率固定为6%。
• 在国外进行的房产交易，必须在房产交易后的下一个月内完税。

房地产税/物业税（IMI-Municipal Property Tax）：

• 葡萄牙买房移民拥有的房地产每年应缴纳房地产税，属地税范畴。
• 乡村类房地产税收比例为0.8%；城镇类房地产税率在0.2%-0.5%之间。
• 税收基数按房地产登记注册价格核算，并由地方政府进行周期性复核，税额征收核算基数通常为房地产市场价格的80-90%。

印花税（IS）：

• 葡萄牙买房移民的印花税以经济活动中签立的各种合同、产权转移文件、营业账簿、书册等为对象所课征的税。
• 征收印花税有两种方式：一种是固定税率，如支票、商业簿册、遗嘱、不动产登记等，取费金额从5分到25欧元不等；一种是按合同总金额一定比例收取印花税，税率从0.04%-25%不等，此类合同包括不动产买卖、捐赠、保函、抵押、保险单等。

三、西班牙

西班牙买一手房需缴纳10%的交易税，买二手房则需缴纳7%的交易税。

此外，房屋登记费按总房价1%缴纳。

出租房收益需要申报，并按当地的分税制度纳税。若房屋是租给35岁以下的年轻人，则无需申报及纳税。

持有期每年缴0.3%-0.4%的房产税，另外因持有不动产而按不同估值以0.2%-2.5%的税率缴财富税。

房产交易产生的税费：

• 新房缴纳增值税，房产类型不一样，增值税也不一样，其中居住住宅，增值税约为房价的10%，商用住宅或土地约为房价的21%；二手房缴纳房产转让税，西班牙各个城市之间转让税的税率不同，马德里约为房价的6%，巴塞罗那约为房价的10%，若是租约商铺则仅为3%。
• 印花税，税率多少要看地区。马德里的印花税约为房价的1%左右，巴塞罗那约为房价的1.5%左右，如果是租约商铺则为1.8%。
• 购房律师费，约为房价的1.21%，以律师出具的费用清单为准。

维护房产产生的税费：

• 年度房产税，约为地籍房价的0.4-1.1%，具体税率根据各个城市的市政价值在此区间浮动，地籍房价通常是市场房价的70%左右。
• 如果购买的房产较贵，政府会收取财产税。当在西班牙所拥有的总财产超过70万欧元时（巴塞罗那地区为50万欧元），超过的部分需缴纳财产税，约为0.2-2.75%。
• 税务代表费，大约1000欧/年/家庭。这不是政府必须强制缴纳的费用，建议西班牙购房移民人士最好选择税务代表，因为西班牙所涉及的税种很复杂，有一些税费需要每3个月计算一次，并直接关系到客户的身份能否顺利延签。
• 物业管理费，根据客户购买房产的户型及楼盘差异，物业管理费各不相同。

四、匈牙利

匈牙利购房，传统上买家会找律师并付费，律师费要么是固定价格，要么是购买价格0.5%到3%之间的佣金。当然，买卖双方也可以决定分摊费用，或让各自的律师代表他们的利益。

值得注意的是，根据购房者的国籍，有可能需要获得当地政府的购房许可才能获得购房资格。

以下外国购房者则不需要购房许可：

• 欧盟成员国的公民
• 挪威、列支敦士登、冰岛或瑞士的公民
• 继承而非购买房地产的外国公民

如果不属于上述群体，则需要所购房产所在的具有当地管辖权的政府办公室颁发购房许可证。在此过程中，政府办公室主要会联系当地市政当局查看购买是否损害市政当局或匈牙利的利益，并与移民局确认没有被匈牙利禁止入境，以及和警方确认没有因犯罪活动而被通缉。

购房许可的申请一般由处理购买的律师提交，申请费为50000福林，如果是匈牙利永久居民并且已经申请入籍，则只需10000福林，时间大约需要15-30个工作日。

一般而言，外国人购房许可都能顺利获得，除了有少数地区会对外国人在同一地区购买多套住房进行限制的情况。如果希望加快购房过程，则可以采用在匈牙利成立公司来购买房产，这样就不需要购房许可，这也是在匈牙利的外国人中流行的一种商业模式，特别是还可以通过出租物业来获得收益。

一旦收到的购房许可证，则律师会全权负责购房过程，包括在土地登记处进行房产过户和登记。之后则需要缴纳购房印花税，要在收到税务局通知的30天内完成。

印花税通常是房价的4%，但是有的情况可以享受优惠：

• 如果买家未满35岁，房产税为2%；
• 如果买家未满35岁且购买价格低于1500万福林，则房产税为0%；
• 如果房产是新建的且购买价格低于1500万福林，则房产税为0%（如果房价更高，则低于1500万福林的部分免税）；
• 购买一块空地并在4年内建房，房产税为0%（但是当地市政当局可能会征收土地税）。

单看欧洲的相关房产税收政策，项目繁多、税种复杂，难免让人觉得负担沉重。

但分析时应结合房产在当地的区域位置、升值空间、租金收益、基础设施建设以及社会环境稳定性等方面。这些会直接影响其长期价值和潜在收益。

如此，便不能一概而论的说欧洲购房就是一个坑，更何况通过投资海房的方式，还可以获得多一个身份、多一重保障。这种投资带来的不仅是物质上的回报，更是为未来的生活和发展提供了更多的可能性和选择空间。