希腊黄金签证：购买希腊房产的法律程序及注意要点

希腊的房地产市场对外国投资者来说可能有些困惑。希腊拥有在欧洲环境中独一无二的法律基础设施。每个房地产买家都需要对法律程序有基本的了解，但没有什么比有经验丰富的希腊市场和系统专家更重要。通过阅读本文，您将能了解到购买希腊房产的法律程序及注意要点。

一、希腊法律制度

希腊采用古罗马民法制度，大多数欧洲国家也是如此。这值得注意，由于它与英美采用的英国普通法系统有显著的差异。

在普通法制度下，法律的解释和法院先例至关重要。然而，在民法制度下——如在希腊，法律的书面文本，以日常的意义定义，是控制因素。

因此，在该国进行任何商业交易都极其重要拥有希腊法律专家的支持。

二、希腊的财产所有权

希腊法律制度承认两种形式的财产所有权：

• 永久所有权；
• 临时所有权。

希腊最常见的所有权形式是永久所有权。然而，由于临时所有权在法律上确实存在，如果没有法律专家为您服务，您很容易陷入没有预料到的财产争议。

因此，在希腊财产制度方面有专家代表您的利益是非常重要的。

三、购买希腊房产的三个步骤

步骤1：物业搜索

任何房地产投资的第一步是找到您想购买的房产。这通常需要创建您的特定准则，例如：

• 预算；
• 位置；
• 大小；
• 投资原因。

一旦找到想要购买的房产，您必须雇用律师进行有关房产的所有背景调查，包括抵押和其他可能的法律问题。

希腊土地登记查询

买方必须获得一份当前的土地登记查询，以确定卖方拥有出售该房地产的合法所有权。

虽然这可以在没有律师协助的情况下完成，但除非个人能够流利地说希腊语并且了解如何操纵希腊官僚机构，律师是最好的选择来信任和使用。

步骤2：预合同协议

预合同协议——称为“同谈”-是法律程序中最重要的步骤，因为它概述和规定后续的过程和购买条件，包括：

• 购买价格；
• 封闭日期；
• 付款条款。

预合同协议必须无例外地由代表您利益的律师进行审查，因为合同同意平均需要支付房地产规定购买价格的10％的订金。

一旦您签署了预合同协议，销售条款或条件不得更改或修改。

步骤3：最终购买协议

完成所有必要的财产法律检查并同意条款后，您现在需要通过签署实际购买合同- apografos-并支付约定的购买价格的余额来最终转让权利。

此阶段还必须全额支付所有税费和费用。

购买和拥有希腊物业的核心是法律文件的长列表，新业主需要确保全部收到。

这些法律文件是：

• 证明所有权状态，由土地登记处颁发的“所有权证书”；
• 建筑许可证（Buildling permit）：这些是历史性文件，证明了物业所经历的发展的合法性，并且当前符合相关法规；
• 能源绩效认证（Energy Performance Certification）：确定物业的能源效率评级；
• 税务清关证明（Tax Clearance Certificate）：确认卖方已缴清所有税款，物业处于最新状态；
• 税务识别号码 - 买方和卖方都必须拥有有效的希腊税务识别号码（AFM或TIN），以便合法参与任何业务交易，包括房产的转让或销售；
• 无欠款证明 - 房产购买者必须从当地税务办公室获得证明，证明购买者没有欠希腊政府任何未偿还债务；
• 希腊银行账户 - 根据您是作为投资居留计划的一部分进行购买，还是作为独立交易进行购买，可能需要或不需要希腊银行账户。但是，强烈建议拥有一个银行账户。

四、购买希腊物业所涉及的法律费用

除了税收外，任何形式的房产转让或销售都必须支付法律费用。

这些法律费用包括：

• 公证费 - 公证员准备、审核和登记最终合同。
• 土地登记费 - 土地登记处要对出售和所有权变更进行费用收取。
• 律师费 - 虽然你不需要雇佣律师，但这很重要，并且相关费用将根据所请求的律师和服务而异。
• 代理费 - 与世界其他地方一样，房地产中介和代理公司为提供服务收取费用/佣金。

五、希腊房产的居住要求和费用

非欧盟公民购买房产并不能自动获得合法居留希腊的居留许可证。

因此，购买希腊房地产的非欧盟公民仍需遵守申根区内90天内进出的要求，包括对房产的进出。

此外，一旦欧盟的电子签证ETIAS生效（预计于2024年初），所有非欧盟公民不论是否拥有房产，都将需要ETIAS电子签证才能进入希腊。

希腊居留许可证有效期为5年，并可在拥有房产的情况下进行续签。居留许可证申请费为2,000欧元，夫妻和家庭成员需要额外支付费用。

通过“希腊投资移民计划”购买的房产已将此纳入了流程中。

综上所述，相信您对购买希腊房产的法律程序有了更详实的认知。如果您打算办理希腊黄金签证，请选择一支经验丰富的房地产专家团队。最好是在希腊拥有多年经验，可以帮助任何寻求以任何理由投资希腊房地产的人，尤其是投资居留权。