美国EB-5移民项目中投资款安全性详解

美国EB-5移民项目的评估和甄选对资金和绿卡安全的重要性不言而喻，我们在了解项目的就业创造，商业需求的同时，也掌握关于投资款的几个要点，这样就能在选择优质的项目，获得绿卡的同时，能够兼顾长期的投资收益。美国EB-5移民项目中投资款安全性怎么样，欧美通移民omtvisa为您详细介绍。

一、投资的先后顺序对申请是否有影响

你是项目第一个投资人吗？

如果是的话，这对你的就业分配可能有利，但是如果项目没有募集足够投资人，可能会浪费一些时间。

你是项目最后一个投资人吗？

这样资金占用时间短，但可能存在就业分配不足的风险。

二、第一顺位一定就比第二顺位还款安全吗

在EB-5项目中，如果EB-5贷款是唯一的贷款，那么EB-5投资人将位于抵押物以及还款的第一顺位；如果EB-5项目中，除了EB-5贷款外，还有银行贷款，那么EB-5投资人将失去第一顺位身份。

第一顺位等同于银行角色，享有银行的地位和安全保障。但在有些情况下，第一顺位可能会加大获得永久绿卡的风险，因为这会要求EB-5资金占比更高。在总成本一定的项目中，创造的总就业数是确定的。EB-5资金占比越高，意味着需要的就业越多，每一个人分配到的就业越少。在降低资金风险的同时，增加了绿卡风险。

第二顺位的项目中EB-5资金占比较小，可以有效地降低绿卡风险，但第二顺位往往无法获得高价值的抵物，还款顺序也排在后面。

因此，在筛选项目时，需要寻找项目资金风险和绿卡风险之间的平衡点。

在评估一个项目是否安全时，不能只看是投资人位于第一顺位还是第二顺位，还应当特别注意以下因素：

抵押物的价值：需要考察是否有权威第三方提供的抵押物价值评估报告。

投资项目的未来市场价值：充分考虑投资的现有价值和潜在价值，关注市场参与方之间发生交易的实际价格，即公允价值。

三、I-526阶段，项目申请被拒原因有哪些

a)未满足SEC要求：

存在欺诈行为；

项目信息披露不全面，具有误导性。

b)未满足美国移民法要求：

申请人未进行“风险”投资：EB-5法案要求投资是“有风险的”，移民投资者不能就其资本投资得到给予一定比例资本回报的保证；

就业预测不合理或不可核实，例如依赖有争议的就业才能满足就业要求；商业计划书是否全面可靠需符合“Matter of Ho”要求，USCIS会审阅整个商业计划书来决定该商业计划书是否全面可靠。商业计划书不需要包含上述所有细节，但是包含的细节越多，USCIS更可能认定商业计划书全面可靠。

备注：“Matter of Ho”规定如下

商业计划书应当包含市场分析，包括竞争企业名称、相对优势和劣势、竞争产品和价格结构比较、新商业企业的目标市场/潜在客户描述。商业计划书必须列出需要的批准函和已获得的执照。

如果合适的话，商业计划书还应当说明加工或生产流程、所需原料或者供应源。商业计划书必须详细说明已经签署的关于原料供应和/或产品分配的合同。应当说明企业的市场战略、包括定价、广告和服务。

商业计划书必须说明企业的组织架构和员工经验。必须说明企业的人员需求，并说明雇佣时间进度，以及所有岗位的工作描述商业计划书必须说明销售、成本和收入预计，并说明根据。

最重要的是，商业计划书必须可信。

四、 I-829申请需要满足的条件

在I-829阶段，如果想条件解除，主要需要满足以下两大条件：

1、保持风险投资：在两年的临时居住期间需要保证投资款一直是“有风险”的，注意事项：

与退出策略之间的潜在冲突，要避免过度保护；

清算(偿还贷款，出售)：再投资是否满足要求？在何处再投资？

证明投资如何使用：须提供公司文件，经审计的财务报告或者其他证明文件，包括但不限于银行对账单、发票、收据、合同、商业执照、联邦或州的收入纳税申报表，联邦或州的季度纳税申报表。

2、就业机会创造：在递交I-829时，需要证明已经创造了足够就业，证明文件取决于就业机会类型：

直接就业：

证明全职就业创造的文件，如员工工资单、W-2纳税单，I-9表格等

证明公民或者永居的文件，如绿卡、美国出生证明、美国护照、国外出生证明(美国公民)、入籍证明、公民证书等

间接和诱导就业：

建筑产生就业，如花费的审计报告、纳税申报表、发票、付讫支票或者汇款证明，以显示建筑花费的付款；已执行的建筑合约和施工进度表。

运营产生就业，通过类似文件，如：纳税申报表和财务审计报告等，显示收入；通过类似文件，如：内部报告、纳税申报表和财务报告，以及其他所需证明，显示酒店入住率；如果经济学家有计入“直接员工”的话，还需要提供直接就业相关文件；如有租户就业需要提供：租约、租户就业报告等。

五、如果I-526被拒或者签证被拒，如何退款？

一个投资者选择投资一个项目，并且签署了所有项目相关文件(例如：认购协议、运营协议、监管协议等等)，然后投资者会将投资资金汇入项目方指定的监管账户中。

监管账户放款条件，每个项目有所不同。下面列出的是最常见的三种情况：

1、硬交割日期放款：

即在规定的某个特定日期放款，一般在获批I-526申请之前。设置硬交割日期原因：I-526审批间越来越长，甚至达到1年以上，为了保证施工按商业计划进度正常进行，如果开发商不愿意用过桥融资的话，会选择设置硬交割日期要求在规定时间放款。

2、递交I-526申请时放款

在这种情况下，EB-5资金保留在监管账户内，直到EB-5投资者提供I-526申请提交的证明材料。一旦监管代理收到这个通知，将会依据项目文件，将投资款放款到指定的项目公司账户中。

3、I-526获批时放款

在这种情况下，EB-5资金保留在监管账户内，直到EB-5投资者提供I-526申请获批的证明。一日监管代理收到这个通知，将会依据项目文件，将投资款放款到指定的项目公司账户中。

如果项目采用的是第三种监管账户，若将来投资人I-526申请被拒，投资款还安全的存放在监管账户中可以立即退还给投资人。

如果项目采用的是第一或第二种监管账户，I-526申请被拒时，投资款已经进入到项目中，这时需要寻找替代投资人或者通过其他途径融资，可能延迟退款时间。

六、为何要进行项目价值评估？

项目价值关系到退出机制能否顺利实现。

在关注绿卡安全的同时，EB-5投资人也应当考虑投资的公允价值。对于一项投资公允价值的评估，评估者需要应用与投资特性、现实和环境相适应的评估方式，并根据可获取的数据进行。也就是需要进行尽职调查。

调研和尽职调查，增加了对于投资相关风险的理解，帮助投资人做出信息充分的，而不是“情绪化”投资。基于市场和行业数据，可以尝试定量分析大多数的风险，并可以就不同行业和资产种类，来测算风险以及失败的可能性。对资产做公允价值评估，能够客观的核实资产的现有价值和潜在价值，从而准确预估项目还款能力。

七、EB-5资金的抵押、质押和留置的区别

在美国法律中，抵押权、质押权和留置权定义如下：

抵押权Mortgage, with no actual transfer of property (real or personal) used as collateral：指债权人对债务人不转移占有而用作债权担保的不动产或动产财产。

质押权SuretyGuaranty,with actual transfer of property(usually personal)used as collateral：指债务人将其动产移交债权人占有，以该财产作为债权的担保。

留置权Lienagainst the collateral itself：加在担保品上的留置权。

(注：留置权是指债权人按照合同的约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的。债权人有权依照法律规定留置财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿)

在债权类EB-5项目中比较常见的为抵押和留置。

抵押：在借款人不进行还贷，或未能遵守其条款时，出借人有权获取并出售抵押物，以偿付贷款。

留置：在美国，留置权(Lien)一般很广泛地指附加在财产上的各种障碍，也包括其它形式的贷款或费用。

在美国，留置权更多是指非占有性的权益保护。这包括涉及如工厂的设备等私有财产的情况，通过签发本票而获得的一种保障，及向相关政府部门进行登记而得以完善的保障协议。

新政下美国EB-5项目优势在于：

1、三大类别项目目前无排期，有现成绿卡配额，不用等待。

2、持有合法身份在美国3个月，同时递交I-526和I-485，就可以提前赴美生活、学习和工作，并享受绿卡福利待遇，这对在美国的留学生来说是很大的利好。

3、获批AP卡后即可在美国离境。

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